특례보금자리론이 대체 뭐야? 생애최초 구입은 80%까지 대출해준다고?

특례보금자리론은 언제까지 이용이 가능해?

23년 1월 30일부터 정부에서는 특례보금자리론을 시행했다. 특례라는 말이 붙은 것은 정기적이지 않은 것, 한시적이라는 의미일 것이다. 역시 1년동안만 시행을 한다. 24년 1월 말이면 이 제도는 문을 닫는다. 그런데 신청하고 심사해서 나오는 시간이 30일이 걸린다고 한다. 즉, 23년 12월말까지는 서류를 제출해야 대출을 받든 거절을 당하든 한다는 의미이다.

보금자리+론

결국 내 집 마련할 때 돈을 빌려준다는 소리인데 얼마나 빌려줄 수 있는지가 관건일 것이다. 자세한 것은 한국주택공사 공식 홈페이지에 잘 나와있다.

특례 보금자리론 | 보금자리론 | 주택담보대출 | 한국주택금융공사

일단 아파트 가격이 9억원 이하만 해당한다. 서울에 왠만한 30평대 아파트는 이미 12억을 넘어갔으니까 작은 평수 하라는 이야기인 것 같다. 근데 보통 은행권 대출에는 기준들이 있는데, LTV, DSR, DTI, 개인 신용 등급 등등 중에서 이 특례보금자리론은 DSR은 안본다. 이게 좀 의미가 있을 것 같다. 쉽게 말하면 DSR은 내가 지금 가지고 있는 대출을 원금과 이자를 포함해서 1년 동안 얼마나 갚을 수 있는지를 계산하는데, 이게 기존 대출이 있는 경우에는 대체적으로 대출 총액을 많이 줄인다. 그런데 DTI라는 것은 갚을 수 있는 원금과 이자 중에서 이자만을 본다.(신DTI와는 다르다. 무주택자의 경우에는 DTI를 보면 된다.) 결과적으로 대출 가능액이 늘어날 수 있다.

일단 LTV는 아파트 금액의 몇 프로까지 대출 되는가인데 이건 KB 국민은행 시세(감정평가)나 실거래가(감정 금액이 없는 경우)에 따라 달라진다. LTV가 일단 70%이고 생애최초 구입하는 사람은 80%까지라고 한다. 9억원짜리 아파트에 대한 대출을 받는다면 경우에 따라서 7억2천만원까지 대출이 가능하다는 얘기라고 생각하겠지만 이 제도의 한도는 5억원까지다. 아무튼 9억원 아파트 사는데 잘되면 5억원까지는 빌려주고 나머지 4억원은 알아서 준비해야한다. 일단 최대가 그렇다는 것이고 기존 대출, 사려는 아파트의 근저당 설정, 실거래가가 아닌 평가 금액, 개인 신용정도, 연봉, 아파트가 투기지역인지 아닌지 등등에 따라 달라진다. 아무튼 이 LTV가 내가 받을 수 있는 대출의 상한선이라고 보면 된다.

그다음은 DTI인데 이렇게 계산기가 있어서 여기에 조건을 대입하면 바로 알 수가 있다. (어플이나 앱도 있다.) 그런데 은행마다 조금씩 다르게 적용되는 부분이 있어서 진짜 정확한 것은 대출받으려는 그 은행에서 확인해야하고 인터넷에 있는 계산기는 대략적인 것만 봐야한다.

DTI는 연소득, 현재 가지고 있는 대출금에 대해 1년 동안 낸 이자의 합계, 예상대출금액과 이자, 대출기간 등을 넣으면 계산이 된다. 이번 특례보금자리론에서는 DTI를 60%까지 적용한다. 규제지역은 50%이긴한데 생애최초인 경우에는 규제지역도 60%까지가 된다. 그렇다면 무주택자인 경우 연봉으로 DTI가 60%까지 나올 수 있으면 되는 것이다.

이제 시뮬레이션을 해보자. 비규제지역 6억 정도의 아파트를 생애최초로 구입한다고 해보자.

<1> LTV는 80%까지이니까.

6억원*80%=4억8천만원
보금자리론은 5억까지 대출이니까 일단 대출한도까지는 다 받을수가 있다. 나머지 1억2천과 부대비용은 따로 마련해야하지만.

<2> DTI는 60%까지이니까.

연봉 8천이라고 한다면, 내가 1년동안 갚아야할 이자는
8천만원*60%=4800만원을 넘으면 안된다. 이 범위까지만 대출을 해준다.
자 그럼 4억8천만원에 대해 50년간 4.55%이자로 갚는다 치면 한달에 대략 이자가 203만원이 나온다. 연간 2,436만원 정도이다. 기존의 다른 대출이 없다면 가능하다는 이야기이고 만약 기존 대출이 있다고 할때는 이렇게 계산하면 된다.

즉, 기존 대출이 1억원 정도 있고, 연 5%를 적용받았으면 1년에 이자로 500만원을 내니까
2,436만원+500만원=2,936만원이니까 이정도여도 대출은 가능하다.

결론적으로 특례보금자리론을 활용하면 6억원 정도의 아파트를 4억 8천만원까지 대출받아서 살 수 있다.
물론 1억 2천만원과 부대비용은 따로 마련해야한다.
대출 기간은 약 30년간이고, 따로 신용대출이 없다면 더 좋을 것 같다.